수백 채의 건물이 한꺼번에 사라지는 재개발 현장. 수십 년 동안 주민들의 삶을 품었던 주택과 상가는 중장비에 의해 철거된다. 그런데 그 옆 도로에 서 있는 가로수 한 그루는 관계기관의 승인 없이 함부로 베어낼 수 없다.
건물 수백 채를 철거하는 대규모 재개발사업에서 나무 한 그루를 제거하는 데 별도의 행정절차가 필요하다는 사실은 의외로 잘 알려져 있지 않다.
그러나 이것이 재개발 현장의 현실이다.
재개발은 단순히 낡은 건물을 허물고 새로운 아파트를 짓는 공사가 아니다. 도로와 상하수도, 공원과 녹지, 보행환경 등 도시의 기반시설을 새롭게 정비하는 종합적인 도시정비사업이다.
이 과정에서는 건축물 철거뿐 아니라 기존 가로수의 보존과 이식, 제거에도 법률과 행정절차가 적용된다. 필요한 협의가 완료되지 않았다면 해당 구간의 공사 진행에 영향을 줄 가능성도 있다.
재개발사업의 속도를 판단할 때는 눈에 보이는 철거율만 볼 것이 아니라 사업계획과 각종 인허가, 기반시설 정비가 얼마나 준비됐는지 함께 살펴야 한다는 것이다.
■ 재개발구역이라고 모든 것을 마음대로 철거할 수 있는 것은 아니다
재개발사업이 본격화되면 기존 주택과 상가가 철거되고 도로의 형태도 달라진다. 좁은 도로를 확장하거나 새로운 진입로를 개설하기도 한다.
이 과정에서 기존 가로수가 공사계획과 충돌하는 상황이 발생할 수 있다.
도로를 넓혀야 하는 자리에 가로수가 서 있거나 공사 차량의 출입구를 설치할 위치에 나무가 있을 수 있다. 보행로를 새롭게 조성하는 과정에서 기존 수목을 옮겨야 하는 경우도 있다.
시공사 입장에서는 공사에 방해되는 나무를 제거하는 것이 가장 간단한 해결책처럼 보일 수 있다.
그러나 재개발구역이라는 이유만으로 모든 가로수를 임의로 제거할 수 있는 것은 아니다.
사업시행계획인가를 받았더라도 해당 가로수의 처리에 필요한 협의나 승인이 이미 이루어졌는지 확인해야 한다. 다른 법률에 따른 인허가 의제 여부도 검토 대상이다.
여기서 중요한 것은 사업시행인가와 개별 행위에 대한 법적 요건을 구분하는 일이다.
재개발사업을 시행할 권한이 있다는 사실과 도로변 가로수를 마음대로 제거할 권한이 있다는 것은 같은 의미가 아니다.
이 차이를 이해해야 재개발 현장에서 발생하는 각종 행정절차를 제대로 바라볼 수 있다.
■ 가로수는 단순한 조경수가 아니다…법률로 관리되는 도시의 녹지자원
가로수의 조성과 관리에 관한 핵심 법률은 「도시숲 등의 조성 및 관리에 관한 법률」이다.
이 법 제12조는 지방자치단체장 외의 사람이 가로수를 심거나 옮겨 심는 행위, 제거하거나 가지치기하는 행위 등을 하려는 경우 원칙적으로 관할 지방자치단체장의 승인을 받도록 규정하고 있다.
가로수는 도로 주변의 경관을 아름답게 만드는 역할만 하는 것이 아니다.
여름철 보행자에게 그늘을 제공하고 도시의 열환경을 완화하며 녹지공간을 형성하는 기능도 수행한다. 도시의 생활환경과 밀접하게 연결된 공공적 자원인 셈이다.
이 때문에 가로수의 처리 여부는 공사 편의성만으로 결정할 수 없다.
서울에서는 관련 법률과 함께 서울특별시 및 관할 자치구의 관련 조례도 살펴야 한다.
은평구 재개발사업이라면 해당 가로수가 어느 도로에 위치하는지, 도로와 수목의 관리주체가 누구인지, 승인권한이 어디에 있는지부터 확인할 필요가 있다.
특히 승인 없이 가로수를 제거하거나 이식하는 행위는 관련 법률에 따른 형사처벌 문제가 발생할 수 있다.
「도시숲 등의 조성 및 관리에 관한 법률」에는 일정한 무단 가로수 제거 등의 위반행위에 대해 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금을 규정한 벌칙이 있다.
다만 구체적인 처벌 여부는 행위 유형과 적용 조항, 실제 승인 여부 등 개별 사실관계에 따라 판단된다.
재개발사업이라는 이유만으로 이러한 법적 의무가 사라지는 것은 아니다.
■ 나무를 살릴 것인가, 옮길 것인가, 제거할 것인가…가로수 처리에도 기준이 있다
재개발구역에 있는 모든 가로수를 제거해야 하는 것은 아니다.
사업계획과 도로 설계, 수목의 상태에 따라 처리 방식은 달라진다.
첫 번째는 기존 가로수를 보존하는 방법이다.
도로의 위치나 폭이 크게 달라지지 않고 공사에 지장이 없다면 기존 수목을 유지하는 방안을 검토할 수 있다.
두 번째는 가로수를 다른 장소로 옮겨 심는 이식 방식이다.
이때는 수종과 크기, 생육 상태, 뿌리의 발달 정도, 이식 가능성 등을 살펴야 한다. 옮겨 심을 장소의 토양과 배수환경, 사후관리 여건도 중요한 요소다.
세 번째는 불가피하게 제거하는 방법이다.
도로 확장이나 기반시설 설치로 기존 위치에 나무를 유지하기 어렵다면 관계기관의 승인을 거쳐 제거할 수 있다.
승인조건에 따라 대체 식재나 비용부담이 발생할 수도 있다.
따라서 가로수 처리 문제는 단순히 나무를 벨 것인지 말 것인지의 선택이 아니다.
공사 안전성과 사업비, 도시환경과 법적 요건을 함께 검토해야 하는 문제다.
재개발 현장에서 중요한 것은 나무를 제거할 수 있느냐가 아니라 어떤 절차를 거쳐 가장 적절하게 처리하느냐에 있다.
■ 철거가 끝났는데 착공은 왜 늦어질까…재개발 일정의 숨은 변수
재개발 조합원들이 가장 관심을 갖는 것은 사업의 진행 속도다.
이주가 마무리되고 기존 건물이 철거되면 곧바로 아파트 공사가 시작될 것으로 기대하는 경우가 많다.
하지만 철거가 완료됐다는 사실만으로 착공에 필요한 모든 준비가 끝났다고 볼 수는 없다.
재개발사업에는 건축공사 외에도 도로, 상하수도, 전기, 통신, 공원, 녹지 등 다양한 기반시설 정비가 포함되기 때문이다.
이 가운데 가로수 이식이나 제거가 필요한 구간에서 관계기관과의 협의가 완료되지 않았다면 해당 공정에 영향을 줄 수 있다.
이식할 장소가 적절한지, 수목이 새로운 환경에서 생존할 가능성이 있는지, 공사 과정에서 안전 문제가 발생하지 않는지 등을 검토해야 할 수도 있다.
물론 가로수 한 그루 때문에 재개발사업 전체가 반드시 지연되는 것은 아니다.
전체 일정에 미치는 영향은 가로수의 위치와 공사계획, 승인 진행 상황, 다른 공정과의 연계 여부에 따라 달라진다.
그러나 이러한 사례는 재개발사업의 진행 상황을 판단하는 데 중요한 시사점을 준다.
철거율이 높다고 해서 모든 착공 준비가 완료된 것은 아니다. 눈에 보이지 않는 행정절차와 기반시설 협의가 실제 사업 일정의 또 다른 변수로 작용할 수 있다.
■ 가로수를 베는 것이 유리할까, 옮기는 것이 유리할까
사업시행자 입장에서는 가로수를 제거하는 것이 이식보다 간단하고 경제적이라고 생각할 수 있다.
그러나 실제 판단은 그렇게 단순하지 않다.
나무의 상태가 양호하고 보존 가치가 높다면 이식을 검토해야 할 수 있다.
반대로 병해충 피해가 심하거나 이식 후 생존 가능성이 낮다면 제거와 대체 식재가 적절한 방법이 될 수도 있다.
이식에는 굴취와 뿌리 보호, 운반, 재식재, 지주목 설치, 관수, 사후관리 등의 비용이 발생할 수 있다.
제거 역시 벌목과 폐기물 처리에 비용이 들며 승인조건에 따라 대체 식재 등의 부담이 추가될 수 있다.
따라서 이식과 제거 중 어느 방식이 반드시 저렴하거나 빠르다고 단정할 수 없다.
사업시행자는 관계기관과 협의해 공사 안전성과 경제성, 녹지 보전의 필요성을 종합적으로 검토해야 한다.
나무 한 그루를 처리하는 일에도 기술적 판단과 행정적 검토, 비용 문제가 함께 작용하는 것이다.
■ 사유지 나무도 모두 허가받아야 할까…가로수와 일반 수목의 차이
재개발구역 안에 있는 나무라고 해서 모두 같은 법적 규제를 받는 것은 아니다.
도로에 조성·관리되는 법률상 가로수와 개인 소유 토지에 있는 일반 수목은 구분해야 한다.
사유지에 있는 일반 나무가 모두 가로수 제거 승인 대상에 해당하는 것은 아니다.
다만 보호수나 보존 대상 수목, 산림 관련 규제를 받는 나무라면 별도의 법령에 따라 제거가 제한될 수 있다.
공원과 녹지에 있는 수목도 해당 시설의 법적 성격과 관리체계에 따라 적용 규정이 달라질 수 있다.
또한 재개발사업의 환경영향평가나 인허가 조건에 수목 보전계획이 포함되어 있다면 관련 조건을 확인해야 한다.
따라서 사업시행자는 나무가 있는 토지의 성격과 수목의 법적 지위부터 파악해야 한다.
재개발구역이라는 이유만으로 모든 나무를 동일하게 취급해서는 안 된다.
■ 증산5구역 대규모 재개발…아파트만 짓는 사업이 아니다
서울 은평구 수색증산뉴타운의 증산5구역은 대규모 공동주택 공급과 기반시설 정비가 함께 추진되는 재개발사업이다.
2026년 5월 서울시 정비사업 통합심의 관련 발표에서는 총 1,906세대 규모의 계획이 제시됐다. 이는 기존에 알려진 1,886세대 계획과 차이가 있는 수치로, 사업계획 변경에 따른 최신 인가 내용은 별도로 확인할 필요가 있다.
이처럼 대규모 정비사업에서는 아파트 건축뿐 아니라 주변 도로와 보행환경, 공원과 녹지, 각종 기반시설 정비가 중요한 부분을 차지한다.
기존 주택이 철거되고 새로운 공동주택 단지가 들어서면 주변 도시환경도 달라질 수 있다.
기존 도로의 위치나 폭이 바뀔 수 있고 보행로와 녹지공간의 배치도 새롭게 검토될 수 있다.
그 과정에서 기존 가로수를 보존할 것인지, 다른 장소로 옮겨 심을 것인지, 새로운 도로에 가로수를 어떻게 배치할 것인지 등의 문제가 발생할 수 있다.
대규모 재개발사업에서 기반시설 계획이 중요한 이유다.
다만 증산5구역의 개별 가로수 제거·이식 승인 현황이나 실제 처리 대상 수량은 관련 행정자료를 확인해야 알 수 있다.
증산5구역에서 가로수 문제로 공사가 지연되고 있다고 단정할 근거는 없다.
이 사례는 특정 사업장의 공사 지연을 설명하기 위한 것이 아니라 대규모 재개발사업에서 기반시설 정비와 행정절차가 얼마나 중요한지를 이해하기 위한 것이다.
■ 조합원이라면 착공 예정일보다 먼저 확인해야 할 것들
재개발 조합원들은 사업 진행 상황을 확인할 때 이주율과 철거율, 착공 예정일에 관심을 집중하는 경우가 많다.
물론 중요한 지표다.
하지만 사업이 실제로 얼마나 준비됐는지 이해하려면 기반시설 관련 행정절차도 함께 살펴볼 필요가 있다.
특히 다음 다섯 가지 사항을 확인하면 도움이 된다.
기존 도로의 가로수 처리계획이 수립되어 있는가.
보존·이식·제거 대상 수목이 구분되어 있는가.
관계기관과의 협의 및 필요한 승인이 완료되었는가.
가로수 처리와 대체 식재 비용이 사업비에 반영되어 있는가.
관련 기반시설 공사가 전체 착공 일정에 영향을 미칠 가능성이 있는가.
모든 재개발사업에서 가로수 문제가 주요 쟁점이 되는 것은 아니다.
그러나 도로 확장과 기반시설 정비가 필요한 사업이라면 충분히 확인할 가치가 있다.
재개발사업은 하나의 공정만으로 진행되지 않는다. 여러 공정과 행정절차가 서로 연결되어 있기 때문이다.
■ 15년 이상 재개발 현장을 지켜온 공인중개사의 경험이 중요한 이유
재개발사업은 긴 시간을 필요로 한다.
사업시행계획인가와 관리처분계획인가, 이주와 철거, 착공과 준공에 이르기까지 여러 단계를 거친다.
그 과정에서는 법률과 행정절차, 사업비와 권리관계 등 다양한 문제가 발생할 수 있다.
수색증산뉴타운과 증산5구역, 새절역세권 재개발 현장에서 15년 이상 중개업무를 이어온 심미선 대표의 현장 경험이 주목되는 이유도 여기에 있다.
재개발 부동산을 이해하려면 단순히 매물 가격이나 예상 입주 시점만 살펴서는 부족하다.
사업이 어떤 단계에 있는지, 관련 인허가가 어떻게 진행되는지, 기반시설 정비계획은 무엇인지 등을 함께 확인해야 한다.
특히 조합원과 매수 희망자는 개별 부동산의 권리관계와 사업계획, 공식 자료를 바탕으로 판단할 필요가 있다.
재개발 일정은 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으며 특정 시점의 착공이나 준공을 확정적으로 예측하기는 어렵다.
현장 경험과 객관적인 자료를 함께 살펴야 하는 이유다.
■ 재개발의 진짜 속도는 철거 현장 밖에서 결정되기도 한다
재개발 현장을 바라보면 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 철거된 건물과 중장비다.
오래된 주택이 사라지고 넓은 공터가 모습을 드러내면 새로운 아파트가 들어설 날도 가까워졌다고 느끼기 쉽다.
그러나 도시를 새롭게 만드는 과정은 눈에 보이는 공사보다 훨씬 복잡하다.
도로를 어디에 배치할 것인지, 보행환경을 어떻게 개선할 것인지, 공원과 녹지를 어느 위치에 조성할 것인지 결정해야 한다.
기존 가로수를 보존할 것인지, 옮겨 심을 것인지, 제거할 것인지 판단하는 일도 그 과정에 포함된다.
가로수 한 그루의 처리에도 법적 절차가 요구된다는 사실은 재개발사업의 본질을 보여준다.
재개발은 단순히 낡은 건물을 없애는 일이 아니다. 주민의 생활환경을 개선하고 도시의 기능을 새롭게 설계하는 일이다.
수백 채의 건물을 철거하는 재개발 현장에서도 가로수 한 그루를 함부로 베어낼 수 없는 이유가 여기에 있다.
재개발사업의 속도는 얼마나 빨리 건물을 철거하느냐에만 달려 있지 않다. 각종 행정절차와 기반시설 정비를 얼마나 체계적으로 준비하느냐에도 달려 있다.
재개발을 기다리는 조합원이라면 이제 철거 현장뿐 아니라 그 주변의 도로와 가로수, 공원과 녹지에도 관심을 가져볼 필요가 있다.
무심코 지나치는 나무 한 그루에도 재개발사업의 법적 책임과 행정절차, 그리고 새로운 도시를 만들어 가는 원칙이 담겨 있기 때문이다.
■ 증산5구역 재개발, 정확한 정보가 올바른 판단의 출발점이다
재개발사업은 같은 구역 안에서도 개별 부동산의 권리관계와 사업 진행 단계에 따라 확인해야 할 사항이 달라진다.
조합원에게는 사업 일정과 분담금, 권리관계가 중요할 수 있다. 매수 희망자에게는 거래 가능 여부와 권리 승계 조건, 사업 진행 상황 등이 중요한 판단 기준이 된다.
이 때문에 재개발 부동산을 검토할 때는 단편적인 정보나 예상 일정에 의존하기보다 공식 자료와 현장 상황을 함께 살펴야 한다.
수색증산뉴타운과 증산5구역, 새절역세권 재개발에 관심이 있다면 지역 현장을 오랫동안 지켜본 공인중개사와 관련 자료를 확인하는 것도 하나의 방법이다.
재개발에서 중요한 것은 남보다 먼저 움직이는 것만이 아니다. 무엇을 확인해야 하는지 정확히 알고 판단하는 일이다.
가로수 승인 의무: 2026년 9월 11일 시행된 「도시숲 등의 조성 및 관리에 관한 법률」 제12조 제3항에서 확인된다.(조문정보)
무단 제거 벌칙: 같은 법 제26조 제2항은 승인 없이 가로수를 제거하는 등의 행위에 대해 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금을 규정한다. (국가법령정보센터)
문의:(010-2004-5572)
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}