[사진 : 성진용 건축사]
[중소기업연합뉴스] 칼럼니스트 성진용건축사 = 빈 상가·오피스가 청년의 집이 된다… LH 비주택 2,125호 신청, 도심 주택공급의 새로운 해법, 공실 상가·오피스·숙박시설·지식산업센터의 주택전환, 건축물의 용도변경이 부동산 미래가치를 바꾼다. “새로 짓는 것만이 주택공급은 아니다. 이미 지어진 도시의 쓰임을 바꾸는 것도 새로운 주택공급이다.”
서울과 수도권의 주택시장에서 서로 모순되는 현상이 나타나고 있다. 청년과 신혼부부는 높은 전·월세 부담으로 주거지를 구하는 데 어려움을 겪고 있지만, 도심 곳곳에서는 상가와 오피스가 비어 있고 일부 숙박시설과 지식산업센터는 당초 기대했던 기능을 충분히 수행하지 못하고 있다. 주택은 부족한데 건물은 비어 있는 것이다.
이러한 상황에서 한국토지주택공사(LH)가 추진하는 비주택 리모델링 사업이 새로운 도심 주택공급 방식으로 주목받고 있다. LH는 지난 10월 6일 '2026년 비주택 리모델링 사업(약정 방식)'의 매입 신청 물량이 당초 목표인 2,000호를 넘어 2,125호에 달했다고 밝혔다.
이 사업은 도심 내 공실 상가와 오피스, 숙박시설, 지식산업센터 등을 주거용으로 전환해 청년과 신혼부부를 위한 공공임대주택으로 공급하는 사업이다. 다만 이번 2,125호는 신청 물량으로, 실제 매입과 주택공급이 확정된 물량은 아니다. LH는 10월 서류심사와 11월 매입심의를 거쳐 연말부터 약정 체결을 추진할 예정이다.
필자는 이번 정책의 의미를 단순한 주택공급 물량 확대보다 기존 건축물의 용도전환을 통한 도시공간의 재편이라는 관점에서 바라볼 필요가 있다고 본다.
▲ LH 비주택 2,125호 신청, 주택공급의 개념이 달라지고 있다.
그동안 주택공급은 새로운 토지를 확보하고 건축물을 철거한 뒤 인허가와 공사를 거쳐 신축주택을 공급하는 방식이 중심이었다. 그러나 서울처럼 토지가 부족하고 토지가격이 높은 도시에서는 신규 주택공급에 상당한 시간과 비용이 소요된다.
반면 기존 건축물을 활용하면 새로운 가능성이 열린다. 공실 건축물을 발굴하고, 용도변경 가능성을 검토한 뒤, 구조와 설비를 개선하고 주거환경에 적합하도록 리모델링하는 방식이다.
즉, 기존의 '토지 확보→철거→신축→입주' 방식에 더해 '공실 발굴→용도변경→리모델링→주택공급'이라는 새로운 공급 경로가 마련되는 것이다. 물론 모든 건축물이 신축보다 빠르고 저렴하게 전환되는 것은 아니다. 건물의 구조와 평면, 소방시설, 설비 및 인허가 조건에 따라 비용과 기간이 크게 달라질 수 있다. 그러나 전환에 적합한 건축물을 선별한다면 기존 도시기반시설을 활용하면서 주택공급의 선택지를 넓힐 수 있다.
▲ 왜 공실 상가·오피스·숙박시설을 주택으로 전환하는가?
건축물은 처음 허가받은 용도로 영원히 사용해야 하는 고정된 자산이 아니다. 도시의 산업구조와 인구구성, 소비방식이 변하면 건축물에 요구되는 기능도 달라진다. 온라인 소비가 확대되면 일부 상가의 수요가 감소할 수 있고, 업무환경이 달라지면 오피스의 공간 수요도 변화한다.
숙박시설 역시 관광 및 지역경제 여건에 따라 수익성이 달라질 수 있다. 그렇다면 기존 용도로 경쟁력을 잃은 건축물을 계속 방치하는 것이 합리적인가. 필자는 이를 ‘건축물의 직업전환’이라는 개념으로 본다.
사람이 시대 변화에 따라 직업을 바꾸듯 건축물도 도시의 수요에 맞춰 새로운 역할을 찾아야 한다는 것이다. 상가가 주택이 되고, 오피스가 청년의 보금자리가 되며, 숙박시설이 새로운 주거공간으로 활용될 수 있다. 다만 지식산업센터처럼 법률상 용도와 입주자격에 특별한 제한이 있는 건축물은 관련 법령에 따른 전환 가능성부터 별도로 확인해야 한다.
▲ 비주택의 주택전환은 어떤 법적 근거로 가능한가?
비주택을 주거용으로 전환하는 사업의 기본적인 법적 출발점은 「건축법」 제19조의 용도변경 규정이다. 건축물은 허가받은 용도에 따라 사용해야 하며, 다른 용도로 변경하려면 변경하려는 용도와 시설군에 따라 허가 또는 신고 등 법정 절차를 거쳐야 한다. 특히 상가·오피스·숙박시설을 주거용으로 전환하려면 단순히 내부를 칸막이로 나누는 것만으로는 부족하다.
변경 후의 건축물 용도가 무엇인지부터 결정해야 한다. 공동주택인지, 다중생활시설 등 다른 유형인지, 공공임대주택 공급을 위해 어떤 주택 관련 기준이 적용되는지에 따라 검토 내용이 달라진다. 또한 「주택법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관련 법령과 해당 사업의 매입기준을 함께 검토해야 한다.
LH의 비주택 리모델링 사업에 신청할 수 있다는 사실과 실제로 해당 건축물의 용도변경 및 매입이 승인된다는 것은 서로 다른 문제다.
따라서 사업자는 건축물의 용도와 입지, 건축기준, 공공매입 조건을 사전에 종합적으로 검토해야 한다.
▲ 상가를 주택으로 바꾸려면 무엇을 확인해야 하는가?
필자가 건축사로서 가장 강조하고 싶은 부분은 용도변경의 실현 가능성이다. 상가나 오피스를 주택으로 사용하려면 주거공간에 적합한 건축적 성능을 확보해야 한다. 우선 채광과 환기가 중요하다. 사무실로 사용하던 공간이 주거공간으로 전환될 때 각 세대가 적절한 채광과 환기를 확보할 수 있는지 검토해야 한다.
두 번째는 피난과 방화다. 주거시설의 용도와 규모에 맞는 피난동선, 방화구획, 소방시설 등의 기준을 확인해야 한다. 세 번째는 주차장이다. 기존 건축물의 주차대수와 변경 후 용도에 따른 법정 주차기준을 비교해야 한다. 네 번째는 급·배수 및 설비다. 사무실이나 상가와 달리 주택에는 개별 주방과 욕실, 급탕 및 배수시설 등이 필요할 수 있다.
다섯 번째는 구조안전이다. 내부 벽체 변경과 설비 설치, 하중 변화 등이 기존 건축물에 미치는 영향을 검토해야 한다. 마지막으로 용도지역, 지구단위계획, 건축물의 기존 인허가 조건 등도 확인해야 한다. “용도변경은 간판을 바꾸는 행정절차가 아니라 건축물의 기능과 성능을 다시 설계하는 전문적인 건축행위다.”
▲ 공실 건축물의 부동산 가치는 어떻게 달라지는가?
부동산 투자자들은 그동안 건축물의 현재 임대수익에 집중해 왔다. 상가는 월세, 오피스는 임대수익률, 숙박시설은 객실 매출 등을 중심으로 가치를 평가했다. 그러나 앞으로는 현재의 수익과 함께 용도전환 가능성을 검토해야 한다.
예를 들어 공실률이 높아 임대수익이 감소한 상가라도 주택으로 전환할 수 있고 전환 후 안정적인 임대수요가 확보된다면 새로운 사업가치를 가질 수 있다. 반대로 용도변경이 불가능하거나 리모델링 비용이 지나치게 높다면 현재 가격이 낮더라도 좋은 투자라고 보기 어렵다.
이러한 관점에서 필자는 부동산의 미래가치를 다음과 같이 말하고 싶다. “미래 부동산가치 = 입지 경쟁력 + 적법한 용도전환 가능성 + 건축적 실현 가능성 + 전환 후 수익성 − 전환 비용과 위험” 이는 법정 감정평가 공식이 아니라 투자자가 사업성을 검토할 때 활용할 수 있는 분석 개념이다. 건축물의 가치는 현재 어떤 용도로 사용되는가뿐 아니라 앞으로 어떤 용도로 사용할 수 있는가에 따라서도 달라질 수 있다.
▲ 경·공매 투자자는 왜 비주택 리모델링 정책에 주목해야 하는가?
경매시장에는 장기간 공실 상태에 놓인 근린생활시설과 노후 상가, 업무시설, 숙박시설 등이 등장한다. 일반 투자자는 현재의 낮은 임대수익만 보고 이러한 물건을 외면할 수 있다. 그러나 건축과 도시계획을 이해하는 투자자는 다른 질문을 던질 수 있다.
‘이 건물은 현재 용도보다 더 가치 있는 용도로 전환할 수 있는가?’ 이것이 HBU(Highest and Best Use), 즉 최유효이용 분석의 핵심이다. 최유효이용은 법적으로 허용되고 물리적으로 가능하며 재무적으로 타당한 이용방법 가운데 부동산의 가치를 가장 높일 수 있는 방안을 검토하는 개념이다.
따라서 경·공매 투자자는 권리분석과 배당분석뿐 아니라 건축물의 용도변경 가능성, 리모델링 공사비, 인허가 가능성, 전환 후 임대수요 등을 함께 분석해야 한다. 다만 LH의 매입 신청 물량이 증가했다는 사실만으로 특정 경매물건의 매입이나 수익성이 보장되는 것은 아니다. “경매에서 중요한 것은 싸게 낙찰받는 것만이 아니라, 낙찰받은 건축물을 어떻게 활용할 수 있는지 미리 판단하는 능력이다.”
▲ 정부는 비주택 용도전환을 위한 제도적 기반을 강화해야 한다
이번 LH 사업에서 눈여겨볼 부분은 민간사업자의 참여 부담을 낮추기 위한 절차 개선이다. LH는 사업자 의견을 반영해 접수기간을 연장하고, 간략한 접수의향서를 먼저 제출하면 적격 여부를 검토하는 방식을 도입했다. 사업 초기부터 복잡한 서류를 모두 준비해야 하는 부담을 줄이겠다는 취지다.
앞으로는 이러한 제도개선이 건축 인허가와 사업성 검토까지 확대될 필요가 있다. 건축물 주소와 기본 현황을 입력하면 용도변경 가능성, 관련 규제, 주차장 확보 여부, 소방 및 구조안전 검토사항 등을 사전에 확인할 수 있는 체계가 마련된다면 민간의 사업 참여를 더욱 촉진할 수 있을 것이다.
또한 안전과 주거성능을 유지하는 범위에서 합리적인 설계기준 적용, 인허가 절차 개선, 금융지원 등을 검토할 필요가 있다. “정부가 해야 할 일은 모든 건축물을 직접 고치는 것이 아니라 민간이 안전하고 합법적으로 건축물의 쓰임을 바꿀 수 있는 제도적 길을 마련하는 것이다.”
▲ 위반건축물 양성화와 비주택 용도변경은 어떻게 다른가?
도심의 노후 상가와 근린생활시설 중에는 무단증축이나 무단용도변경 등으로 건축물대장과 실제 현황이 다른 건축물도 존재한다. 이러한 건축물은 정상적인 거래와 금융, 용도변경 과정에서 제약을 받을 수 있다. 그러나 비주택 리모델링 사업과 위반건축물 양성화는 구분해야 한다.
비주택 리모델링은 적법한 절차에 따라 기존 건축물의 용도를 변경하고 주거성능을 확보하는 사업이다. 반면 위반건축물 양성화는 법령에서 정한 요건과 절차에 따라 기존 위반사항을 적법하게 정리하는 문제다. 특히 2026년 12월 17일부터 시행 예정인 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 일정 요건을 갖춘 소규모 주거용 특정건축물을 대상으로 하는 한시적인 제도다.
따라서 일반 상가나 오피스가 이번 특별법에 따라 모두 양성화되거나 자동으로 주택전환 대상이 되는 것은 아니다. 건축물 소유자는 먼저 위반사항과 특별법 적용 여부를 확인하고, 필요한 경우 적법화 절차와 용도변경 절차를 구분하여 검토해야 한다.
▲ 서울의 주택공급은 이제 기존 건축물의 재활용까지 확대해야 한다
서울의 주택공급을 신규택지와 재개발·재건축에만 의존해서는 한계가 있다. 노후 빌라 정비, 역세권 고밀복합개발, 유휴부지 활용과 함께 공실 상가·오피스·숙박시설의 주택전환도 공급정책의 한 축으로 발전시켜야 한다. 특히 도심에 위치한 기존 건축물은 교통과 생활편의시설 등 도시기반시설을 이미 활용할 수 있다는 장점이 있다.
청년과 신혼부부에게 주택의 면적만큼 중요한 것은 출퇴근 시간과 생활환경이다. 따라서 입지가 우수하고 주거전환이 가능한 건축물을 선별한다면 도심의 주거 선택지를 확대하는 데 기여할 수 있다. 다만 모든 공실 건축물을 주택으로 바꾸는 것이 정답은 아니다. 지역별 주택수요와 기존 상업·업무기능, 건축물의 물리적 조건을 함께 고려해야 한다.
▲ 범려의 투자철학으로 보면 공실 건축물에도 미래의 가치가 보인다
중국 고대의 상인이자 전략가인 범려의 철학을 오늘날 부동산시장에 적용한다면 현재의 가격이나 외형보다 시대의 흐름과 수요의 변화를 먼저 읽는 자세가 중요하다. 현재 비어 있는 상가라고 미래에도 가치가 없다고 단정할 수 없다.
오피스 수요가 줄어든 건축물이라고 새로운 용도가 불가능한 것도 아니다. 사람의 이동, 산업구조의 변화, 교통망과 주거수요, 정부 정책을 함께 살펴야 한다. 특히 건축물의 용도를 바꿀 수 있는지, 새로운 용도가 기존 용도보다 더 높은 가치를 만들어낼 수 있는지를 분석해야 한다.
“현재의 공실보다 미래의 쓰임을 읽는 것이 중요하다.” 필자는 앞으로 부동산시장에서 현재의 임대수익뿐 아니라 건축물의 전환 가능성과 정책의 방향을 읽는 능력이 더욱 중요해질 것으로 전망한다.
▲ 결론: 새로운 땅을 찾기 전에 이미 지어진 도시를 다시 보자
LH의 비주택 리모델링 사업에 2,125호의 매입 신청 물량이 접수됐다는 사실은 도심 주택공급 방식이 다양해지고 있음을 보여준다. 공실 상가는 청년주택으로, 업무시설은 새로운 주거공간으로, 활용도가 낮아진 숙박시설은 공공임대주택으로 전환될 가능성이 있다.
이 과정에서 중요한 것은 건축물의 법적 적합성과 구조안전, 주거성능, 경제성을 종합적으로 확보하는 것이다. 건축사에게는 새로운 설계와 용도변경의 영역이 열리고, 건축물 소유자에게는 자산을 재활용할 기회가 생기며, 경·공매 투자자에게는 최유효이용을 분석할 새로운 관점이 마련될 수 있다.
서울에 새로운 땅이 부족하다면, 이미 지어진 건축물의 쓰임을 다시 설계해야 한다. 주택공급은 단순히 건물을 새로 짓는 행위만을 의미하지 않는다. 기존 건축물을 안전하고 쾌적한 주거공간으로 전환하는 것 역시 주택공급의 중요한 방법이다.
새로 짓기 전에 비어 있는 공간부터 보자. 철거하기 전에 바꿔 쓸 수 있는지 검토하자. 현재의 용도보다 미래의 쓰임을 읽자. 앞으로 부동산의 경쟁력은 얼마나 많은 건물을 신축하는가뿐 아니라 기존 건축물에 얼마나 새로운 가치를 부여할 수 있는가에 따라서도 달라질 것이다. 정책을 읽으면 도시가 보이고, 도시의 변화를 읽으면 건축물의 미래가치가 보인다. 그 변화 속에서 부동산의 새로운 돈의 길이 열린다.
▲ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 공실 상가를 주택으로 용도변경할 수 있나요? / 가능한 경우가 있지만 모든 상가가 해당하는 것은 아니다. 건축물의 용도, 용도지역, 주차장, 채광·환기, 피난·방화, 구조안전 및 관련 인허가 기준을 검토해야 한다.
Q2. 오피스나 숙박시설도 LH 매입임대주택으로 전환할 수 있나요? / 이번 사업은 이러한 비주택 시설의 전환을 대상으로 한다. 다만 개별 건축물이 실제 매입 대상이 되는지는 LH의 공고 조건, 적격성 심사, 매입심의 및 인허가 가능성에 따라 결정된다.
Q3. 지식산업센터도 일반 주택으로 바꿀 수 있나요? / 지식산업센터는 관련 산업시설 법령과 입주·용도 제한 등을 별도로 검토해야 한다. LH 사업의 대상 시설로 언급됐다는 이유만으로 일반적인 주택 용도변경이 허용되는 것은 아니다.
Q4. 위반건축물도 LH 비주택 리모델링 사업에 참여할 수 있나요? / 위반사항의 종류와 시정 가능 여부, 사업 공고의 적격기준 등을 확인해야 한다. 위반건축물이라는 사실을 숨기거나 적법화 절차 없이 주택으로 전환할 수는 없다.
Q5. 경매로 낙찰받은 공실 상가를 LH에 매각할 수 있나요? / 가능성을 검토할 수는 있지만 LH 매입을 보장할 수는 없다. 낙찰 전부터 권리관계, 용도변경 가능성, 공사비, 매입기준 및 사업일정을 확인해야 한다.
Q6. 비주택의 주택전환을 검토할 때 가장 먼저 확인할 사항은 무엇인가요? / 건축물대장과 토지이용계획을 확인하고, 기존 도면과 현장 상태를 비교한 뒤 건축사에게 용도변경 가능성과 공사비를 검토받는 것이 우선이다.
필자는 이안종합건축사사무소 대표 건축사로, 위반건축물 양성화, 건축설계, 용도변경, 토지형질변경 및 부동산개발 분야를 다룬다. 매경부동산센터 대표교수로 활동하며 건축과 도시계획, 경·공매 및 부동산의 최유효이용에 관한 교육과 연구를 진행하고 있다. 저서로는 『용도변경과 토지형질변경 수익화의 비밀』, 『부동산개발계획과 국토이용』, 『부동산시장에서 성공하는 손자병법전략』, 『국민부자지침서』 등이 있다. 도움을 받고 싶은 분은 아래 연락처로 문의 하면된다.
문의: 010-5345-0641
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